Если вы решили приобрести квартиру, но при этом не хотите пользоваться услугами агентства по недвижимости или других посредников, вам стоит очень тщательно подойти к проверке документов продавца, пишет kyiv-future.com.ua.
Ведь принципиальное условие подготовки договора купли-продажи — это согласие продавца предъявить покупателю весь необходимый пакет документов.
На что стоит обратить внимание, чтобы самостоятельно проверить документы продавца, не попасться на крючок к мошенникам и оформить договор купли-продажи у нотариуса …
Какие документы необходимы для регистрации сделки купли-продажи
Согласно требованиям Гражданского кодекса Украины, сделки об отчуждении недвижимости обязательно должны быть нотариально зарегистрированы.
Для регистрации сделки продавец недвижимости должен подать нотариусу следующие документы:
1. Паспорт (для совершеннолетних владельцев старше 18 лет и несовершеннолетних — старше 14 лет), для малолетнего ребенка до 14 лет — свидетельство о рождении.
2. Идентификационный налоговый код владельца или совладельцев квартиры всех возрастов.
3. Если среди владельцев недвижимости является малолетний, несовершеннолетний или нетрудоспособный гражданин, требуется разрешение на отчуждение от государственного органа опеки.
4. Документ, подтверждающий право собственности на квартиру — бумажная копия электронной выписки из Государственного реестра имущественных прав на недвижимость с записью о праве владения недвижимостью.
5. Техпаспорт объекта недвижимости.
6. Оригиналы свидетельства о браке, о расторжении брака, о смерти супруга (супруги).
7. Нотариально заверенное разрешение одного из супругов на отчуждение объекта, если квартира была куплена во время брака.
8. Выписки из Государственного реестра запретов на отчуждение имущества и Государственного реестра ипотек. Нотариус их извлекает при подписании основного договора. Эти документы являются свидетельством того, что квартира не имеет обременений. При регистрации договора купли-продажи они позволяют нотариусу зарегистрировать сделку.
9. Отчет о рыночной стоимости квартиры.
10. Справка о составе семьи собственника квартиры. Эту справку по запросу выдает нотариус. Это бумажная копия электронной выписки из Единого государственного демографического реестра Украины.
Что стоит проверить в документах продавца
Во-первых, паспорт. В нем должны быть вклеены фото его владельца в возрасте 25 и 45 лет, а также соответствующие записи паспортистов.
Обратите внимание!
Согласно статье 28 Гражданского кодекса Украины, граждане, достигшие 16-летнего возраста, могут изменить имя или фамилию по собственной инициативе. Также изменение фамилии разрешена при заключении брака. Все эти изменения должны быть отражены в паспорте. Имя и фамилия продавца должны совпадать в паспорте и документе, который подтверждает право собственности на квартиру.
Во-вторых, свидетельство о праве собственности.
В 2013 году в Украине было внедрена электронная система регистрации прав собственности на недвижимость.
Суть процедуры сводится к следующему:
- Нотариус регистрирует договор и вносит запись о правах собственности в Государственный реестр прав и обременений недвижимости;
- Министерство юстиции подтверждает запись о возникновении или переход прав в соответствии с договором в Государственном реестре прав и обременений недвижимости;
- Нотариус заверяет и выдает владельцу выписку из вышеупомянутого Государственного реестра в бумажном виде.
Если владелец квартиры получил право собственности после 2013 года, он должен предъявить покупателю бумажную форму выписки из Государственного реестра имущественных прав на недвижимость и правоустанавливающий документ.
А вот 2013 регистрация сделок отчуждения недвижимости проводилась только в Бюро Технической Инвентаризации (БТИ). Если владелец получил право собственности до 2013 года, то, по письменному запросу нотариуса, должен получить информационную справку из БТИ о том, кто является владельцем квартиры и на основании каких документов она ему принадлежит.
Какие документы являются основанием для выдачи права собственности
Согласно Гражданскому кодексу Украины, граждане приобретают право собственности на недвижимость на основании таких договоров:
- Покупки-продажи;
- Мины;
- Дарение;
- Договор наследства;
- Пожертвования;
- Ренты;
- Пожизненного содержания;
- Приватизации жилья;
- Решение суда о получении прав собственности на недвижимость.
Во время подготовки договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке владелец должен предъявить покупателю оригинал нотариально заверенного документа из вышеупомянутого перечня.
Как проверить обременение недвижимости
Нотариус до подписания договора должен подать запрос в таких государственных реестров:
1. прав и обременений недвижимости;
2. запрещение на отчуждение имущества;
3. ипотек;
4. едином реестре должников.
После этого он должен показать покупателю выдержки из всех этих реестров о том, что обременений нет и соглашение отчуждения можно регистрировать.
Если среди собственников есть несовершеннолетний
Сделки об отчуждении недвижимости, владельцем которой является несовершеннолетние граждане, должны быть одобрены органами государственной опеки и попечительства.
Для заключения сделки в данном случае нужен такой пакет документов:
- нотариально заверенное согласие на сделку одного из супругов, опекунов или усыновителей;
- выданный госорганом опеки разрешение родителям, опекунам или усыновителям осуществить сделку.
Как проверить, есть ли согласие супруга (супруги)
Для того, чтобы проверить, предоставил супруг (или супруга) разрешение на квартиру, если она была куплена в браке, покупатель должен убедиться в наличии нотариально заверенного письменного согласия.
Как проверить техпаспорт на квартиру
Технический паспорт на квартиру — это документ, который выдается Бюро технической инвентаризации (БТИ), а также профильными частными предприятиями, имеющими соответствующие лицензии.
В техпаспорте содержится описание и параметры объекта.
Проверка оценки недвижимости
Согласно законодательству, при отчуждении имущества должна проводиться независимая оценка недвижимости. Продавец может заказать ее в лицензированном предприятии, этим занимается. При осуществлении оценки специалисты регистрируют ее результаты в Единой базе отчетов по оценке имущества. Эти данные должны быть зафиксированы в тексте договора купли-продажи.
